CĂN CỨ PHÁP LÝ CHO 3 TRƯỜNG HỢP MUA BÁN NHÀ ĐẤT BẰNG GIẤY TAY VẪN CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT
CĂN CỨ PHÁP LÝ CHO 3 TRƯỜNG HỢP MUA BÁN NHÀ ĐẤT BẰNG GIẤY TAY VẪN CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT. Trường hợp 1: Hợp đồng viết tay được lập trước ngày 01/01/2017 và đã được một bên hoặc các bên thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ theo hợp đồng.
CĂN CỨ PHÁP LÝ CHO 3 TRƯỜNG HỢP MUA BÁN NHÀ ĐẤT BẰNG GIẤY TAY VẪN CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT
Trường hợp 1: Hợp đồng viết tay được lập trước ngày 01/01/2017 và đã được một bên hoặc các bên thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ theo hợp đồng.
Căn cứ pháp luật: Điều 129, Điều 688 của Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân cao tối cao.
Phân tích:
Đây là quy định "cứu" các giao dịch dân sự (gồm cả chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác lập trước khi Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực.
Nếu hợp đồng viết tay của bạn được lập trước ngày 01/01/2017 và bạn (người mua) đã trả ít nhất 2/3 số tiền cho người bán, hoặc người bán đã giao đất cho bạn quản lý, sử dụng, thì hợp đồng đó có hiệu lực.
Khi có tranh chấp, Tòa án có căn cứ để công nhận hiệu lực của hợp đồng và buộc các bên thực hiện phần nghĩa vụ còn lại, tiến tới sang tên sổ đỏ.
Trường hợp 2: Hợp đồng viết tay đã được công chứng, chứng thực theo đúng quy định.
Căn cứ pháp luật: Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Phân tích:
Luật Đất đai quy định rõ: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực". Tuy nhiên, hình thức của hợp đồng (đánh máy hay viết tay) không được luật quy định.
Do đó, nếu một hợp đồng viết tay nhưng đã được mang đến Văn phòng Công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã (theo thẩm quyền) để công chứng, chứng thực một cách hợp lệ, thì nó có giá trị pháp lý hoàn toàn. Hình thức viết tay không làm mất đi hiệu lực của một hợp đồng đã được công chứng/chứng thực.
Trường hợp 3: Hợp đồng viết tay không được công chứng nhưng đã được các bên tự nguyện thực hiện toàn bộ nghĩa vụ (đã giao đất và trả đủ tiền).
Căn cứ pháp luật: Khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015 và án lệ từ thực tiễn xét xử.
Phân tích:
Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Trường hợp hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì theo thỏa thuận của các bên, một bên hoặc các bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này."
Khoản 2 Điều 129 quy định ngoại lệ: *"Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định về hình thức tuy nhiên *một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó."
Áp dụng: Mặc dù hợp đồng viết tay của bạn không được công chứng (sai hình thức), nhưng nếu bạn và người bán đã:
Giao đất (bên bán giao, bên mua nhận đất và quản lý, sử dụng ổn định).
Thanh toán đầy đủ tiền.
Thì khi có tranh chấp hoặc khi làm thủ tục sang tên, bạn có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng dựa trên việc các bên đã tự nguyện thực hiện xong toàn bộ nghĩa vụ. Đây là cơ sở để cơ quan Nhà nước công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho bạn.
LƯU Ý QUAN TRỌNG & RỦI RO
Các trường hợp trên đều phải thông qua Tòa án: Việc công nhận hiệu lực trong Trường hợp 1 và 3 không tự động. Bạn phải nộp đơn yêu cầu Tòa án công nhận, và Tòa án sẽ xem xét, ra quyết định. Quyết định của Tòa án chính là căn cứ pháp lý để bạn sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.
Giấy viết tay vẫn là RỦI RO CAO: Dù có 3 trường hợp ngoại lệ nêu trên, việc mua bán đất bằng giấy viết tay không qua công chứng vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro (lừa đảo, bán một đất cho nhiều người, tranh chấp về sau, người bán không phối hợp sang tên...).
Khuyến nghị: CÁCH AN TOÀN NHẤT vẫn là thực hiện mua bán bằng hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền ngay từ đầu. Điều này bảo vệ quyền lợi của cả hai bên và tạo điều kiện thuận lợi cho việc sang tên sổ đỏ sau này.
Trên đây là các căn cứ pháp lý cho 3 trường hợp ngoại lệ. Bạn nên tham khảo ý kiến của luật sư chuyên về đất đai để được tư vấn cụ thể cho trường hợp của mình.
CHO THUÊ BIỆT THỰ THẢO ĐIỀN GIÁ TỐT
Chúng tôi chuyên ký gửi - mua bán nhà
Hotline Mr Tuân 0901855999 ( Zalo - Viber - Whatsapp)
Email: nguyentuan6868@gmail.com
CÔNG TY TNHH TMDV KIM ĐIỀN
Địa chỉ: 218 Trần Văn Trà, P. Tân Phong, Q.7, TPHCM
Email: nguyentuan6868@gmail.com
Hotline: 0901855999
Xem thêm